Đầu tư bất động sản là gì? Các loại hình đầu tư bất động sản?

Bất động sản có thể nâng cao hồ sơ rủi ro và lợi nhuận trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận cạnh tranh được điều chỉnh theo rủi ro. Nhìn chung, thị trường bất động sản là một trong những thị trường ít biến động, đặc biệt là so với cổ phiếu và trái phiếu. Vậy quy định về đầu tư bất động sản là gì, các loại hình đầu tư bất động sản được quy định như thế nào.

1. Đầu tư bất động sản là gì?

Một trong những cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản là trở thành chủ sở hữu bất động sản cho thuê. Flippers mua bất động sản được định giá thấp, sửa chữa nó và bán kiếm lời. Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) cung cấp khả năng tiếp xúc bất động sản mà không cần sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản. Bất động sản đã trở thành một phương tiện đầu tư phổ biến trong hơn 50 năm qua. Dưới đây là một số lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư cá nhân, cùng với những lý do nên đầu tư.

Một cách chủ nhà kiếm tiền là thu tiền thuê nhà. Người thuê có thể tính bao nhiêu tiền thuê tùy thuộc vào nơi cho thuê. Tuy nhiên, có thể khó xác định mức giá thuê tốt nhất vì nếu người thuê tính quá nhiều, người thuê sẽ đuổi người thuê đi và nếu người thuê tính quá ít, người thuê sẽ để lại tiền trên bàn. Một chiến lược phổ biến là tính đủ tiền thuê để trang trải chi phí cho đến khi khoản thế chấp đã được thanh toán, lúc đó phần lớn tiền thuê trở thành lợi nhuận.

Một cách chủ yếu khác mà chủ nhà kiếm tiền là thông qua sự đánh giá cao. Nếu tài sản của bạn tăng giá trị, bạn có thể bán nó để kiếm lời (khi thời điểm đến) hoặc vay dựa trên vốn chủ sở hữu để thực hiện khoản đầu tư tiếp theo. Mặc dù bất động sản có xu hướng tăng giá, nhưng không có gì đảm bảo.

2. Các loại hình đầu tư bất động sản:

Bất động sản từ lâu đã được coi là một khoản đầu tư đúng đắn và có lý do chính đáng. Trước năm 2007, dữ liệu lịch sử về nhà ở cho thấy giá có thể tiếp tục tăng vô thời hạn. Với một vài trường hợp ngoại lệ, giá bán nhà trung bình ở Hoa Kỳ tăng mỗi năm từ năm 1963 đến năm 2007 - thời điểm bắt đầu cuộc Đại suy thoái.

Biểu đồ này từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis cho thấy giá bán trung bình từ năm 1963 đến năm 2019 (dữ liệu gần đây nhất có sẵn) .1 Các khu vực được tô màu xám nhạt cho thấy sự suy thoái của Hoa Kỳ.

Tất nhiên, sự suy thoái đáng kể nhất của thị trường bất động sản trước đại dịch COVID-19 trùng với cuộc Đại suy thoái. Kết quả của cuộc khủng hoảng coronavirus vẫn chưa được nhìn thấy. Trong bối cảnh đóng cửa, xã hội xa cách và số lượng thất nghiệp đáng kinh ngạc, nhiều khả năng doanh số bán nhà sẽ giảm đáng kể. Mặc dù điều đó không nhất thiết có nghĩa là giá nhà sẽ theo đó, nhưng ít nhất nó sẽ thay đổi cách mọi người mua và bán bất động sản - ít nhất là trong ngắn hạn.

- Nhà lật: Giống như ngày các nhà giao dịch rời xa các nhà đầu tư mua và nắm giữ, các tay chèo bất động sản là một giống hoàn toàn khác với các chủ nhà cho thuê mua. Flippers mua bất động sản với ý định giữ chúng trong thời gian ngắn - thường không quá ba đến bốn tháng - và nhanh chóng bán chúng để kiếm lời.

Đây là hai cách tiếp cận chính để lật một thuộc tính:

Sửa chữa và cập nhật. Với cách tiếp cận này, bạn mua một tài sản mà bạn nghĩ sẽ tăng giá trị với một số sửa chữa và cập nhật nhất định. Lý tưởng nhất là bạn hoàn thành công việc càng nhanh càng tốt và sau đó bán với giá vượt quá tổng mức đầu tư của bạn (bao gồm cả việc cải tạo).

Giữ và bán lại. Kiểu lật này hoạt động khác. Thay vì mua một tài sản và sửa chữa nó, bạn mua trong một thị trường đang tăng nhanh chóng, giữ trong vài tháng và sau đó bán kiếm lời. Với một trong hai kiểu lật, bạn có nguy cơ không thể dỡ tài sản ở mức giá có thể thu được lợi nhuận. Điều này có thể là một thách thức bởi vì các tay chèo thường không giữ đủ tiền mặt sẵn sàng để thanh toán các khoản thế chấp tài sản trong thời gian dài. Tuy nhiên, lật kèo có thể là một cách sinh lợi để đầu tư vào bất động sản nếu nó được thực hiện đúng cách.

- REITs:

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được tạo ra khi một công ty (hoặc quỹ tín thác) được thành lập để sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua, vận hành và bán các tài sản tạo ra thu nhập. REIT được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như cổ phiếu và quỹ trao đổi (ETF).

Để đủ điều kiện là REIT, đơn vị phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế của mình dưới hình thức cổ tức cho các cổ đông. Bằng cách làm này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình, do đó ăn vào lợi nhuận mà công ty có thể phân phối cho các cổ đông của mình.

REITs thích hợp cho các nhà đầu tư muốn có thu nhập thường xuyên, mặc dù chúng cũng mang lại cơ hội để được đánh giá cao. REITs đầu tư vào nhiều bất động sản khác nhau như trung tâm thương mại (khoảng một phần tư tổng số REIT chuyên về lĩnh vực này), cơ sở chăm sóc sức khỏe, thế chấp và cao ốc văn phòng. So với các loại hình đầu tư bất động sản khác, REITs có lợi ích là có tính thanh khoản cao.

- Nhóm đầu tư bất động sản:

Các nhóm đầu tư bất động sản (REIG) giống như các quỹ tương hỗ nhỏ cho các bất động sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một bất động sản cho thuê nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.

Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là các căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó tham gia vào nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều căn không gian sống khép kín. Nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư quản lý tất cả các đơn vị và lo bảo trì, quảng cáo và tìm người thuê. Để đổi lấy sự quản lý này, công ty lấy phần trăm tiền thuê nhà hàng tháng.

Có một số phiên bản của các nhóm đầu tư. Trong phiên bản tiêu chuẩn, hợp đồng thuê do nhà đầu tư đứng tên và tất cả các đơn vị đều gộp chung một phần tiền thuê để đề phòng các vị trí trống không thường xuyên. Điều này có nghĩa là bạn sẽ nhận đủ để trả khoản thế chấp ngay cả khi căn hộ của bạn đang trống.

Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp. Về lý thuyết, đây là một cách an toàn để đầu tư bất động sản, nhưng các nhóm có thể tính loại phí cao ám ảnh ngành quỹ tương hỗ. Như với tất cả các khoản đầu tư, nghiên cứu là chìa khóa.

- Công ty hợp danh hữu hạn bất động sản:

Công ty hợp danh hữu hạn bất động sản (RELP) tương tự như một tập đoàn đầu tư bất động sản. Nó là một thực thể được hình thành để mua và nắm giữ một danh mục tài sản, hoặc đôi khi chỉ một tài sản. Tuy nhiên, RELP tồn tại trong một số năm hữu hạn.

Một nhà quản lý bất động sản hoặc công ty phát triển bất động sản có kinh nghiệm đóng vai trò là đối tác chung. Các nhà đầu tư bên ngoài sau đó được tìm cách cung cấp tài chính cho dự án bất động sản, để đổi lấy một phần sở hữu với tư cách là các đối tác hữu hạn. Các đối tác có thể nhận được các khoản phân phối định kỳ từ thu nhập do các tài sản của RELP tạo ra, nhưng khoản hoàn vốn thực sự sẽ đến khi tài sản được bán — một cách may mắn, với một khoản lợi nhuận khá lớn — và RELP sẽ tan rã ngay sau đó.

- Quỹ tương hỗ bất động sản:

Các quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư chủ yếu vào REIT và các công ty điều hành bất động sản. Họ cung cấp khả năng tiếp cận đa dạng với bất động sản với số vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho các nhà đầu tư sự lựa chọn tài sản rộng hơn nhiều so với mức có thể đạt được thông qua việc mua REIT riêng lẻ.

Giống như REIT, các quỹ này khá thanh khoản. Một lợi thế đáng kể khác đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ là thông tin phân tích và nghiên cứu được cung cấp bởi quỹ. Điều này có thể bao gồm thông tin chi tiết về tài sản mua được và quan điểm của ban quản lý về khả năng tồn tại và hiệu suất của các khoản đầu tư bất động sản cụ thể và như một loại tài sản. Các nhà đầu tư đầu cơ hơn có thể đầu tư vào một nhóm quỹ tương hỗ bất động sản, theo chiến thuật định giá quá cao một số loại bất động sản hoặc khu vực nhất định để tối đa hóa lợi nhuận.