Bất động sản sơ cấp là gì? Nên đầu tư BĐS sơ cấp hay thứ cấp?

Khi nói đến việc mua bất động sản nhà ở, câu hỏi thường thấy trong đầu là tôi mua một bất động sản mới hay tìm kiếm bất động sản thứ cấp ở một địa điểm cụ thể. Trong hầu hết các trường hợp, mọi người mua một ngôi nhà thổ cư để đầu tư tài sản trước khi mua nó để ở. Thị trường bất động sản thường được chia thành hai loại: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

1. Bất động sản sơ cấp là gì?

Giới thiệu về thị trường sơ cấp và thứ cấp:

- Thị trường sơ cấp: Bất động sản Bán sơ cấp nghĩa là khi một nhà xây dựng bất động sản bán các đơn vị nhà ở hoặc đơn vị thương mại cho nhà đầu tư hoặc người tiêu dùng cuối cùng trên thị trường sơ cấp. Đây là lần bán hàng đầu tiên cho đơn vị cụ thể đó. Trong đó bao gồm các đợt ra mắt mới và các dự án đang triển khai.

Một nhà phát triển bất động sản sẽ hình thành một mạng lưới các đối tác kênh để bán nhà ở hoặc các đơn vị thương mại mà chủ đầu tư đang xây dựng. Các đối tác kênh này sẽ thay mặt nhà phát triển bất động sản quảng bá các bất động sản, từ đó tạo ra khách hàng tiềm năng và sau đó chốt giao dịch.

- Thị trường thứ cấp: Thị trường thứ cấp bao gồm các bất động sản thứ cấp hoặc bán phụ, những ngôi nhà đã được sở hữu trước đó ở những vị trí đã đáo hạn và những khu dân cư đã hình thành. Nói rõ hơn, bất động sản thứ cấp là những bất động sản đã được đưa vào thị trường để cho thuê hoặc quy mô nhỏ sẽ được các chủ sở hữu tiếp theo cho thuê hoặc sở hữu.

Vai trò cơ bản của thị trường thứ cấp là tạo điều kiện thuận lợi cho việc thay đổi quyền sở hữu ở mức giá thích hợp của một tài sản hiện có. Điều này ngụ ý rằng thị trường thứ cấp trở nên quan trọng vì nó cung cấp tính thanh khoản cần thiết để tăng cường hơn nữa hoạt động của thị trường sơ cấp.

Thông thường đối với những người ngoài ngành nghĩ rằng thị trường sơ cấp, hoặc bất động sản mới, đóng góp vào số lượng bán nhiều nhất, do quảng cáo và tiếp thị hấp dẫn về những phát triển mới. Tuy nhiên, trái với suy nghĩ thông thường, thị trường bất động sản thứ cấp chiếm phần lớn khối lượng giao dịch bất động sản nhà ở, trái ngược với thị trường bất động sản sơ cấp. Điều này chủ yếu là do thị trường bất động sản thứ cấp cung cấp nhiều sự lựa chọn hơn ở những vị trí đã có sẵn. Dưới đây là danh sách để minh họa ưu và nhược điểm của cả thuộc tính chính và phụ.

2. Nên đầu tư BĐS sơ cấp hay thứ cấp:

- Thị trường bất động sản Sơ cấp:

Ưu điểm: Thiết kế mới nhất; Mức đầu vào thấp hơn; Biên lợi nhuận tài chính cao; Giá cố định; Lựa chọn lô / căn tốt hơn; Tăng giá.

Nhược điểm: 2-3 năm để hoàn thành; Giá thuê ban đầu thấp hơn; Khả năng bị bỏ rơi; Chi phí đánh lông ban đầu

- Thị trường bất động sản Thứ cấp:

Ưu điểm: Có thể thương lượng; Lợi tức cho thuê ngay lập tức; Vị trí thành lập.

Nhược điểm: Thiết kế cũ; Sửa chữa / Bảo trì; Tăng giá; Các loại bất động sản; Có bốn loại bất động sản.

- Bất động sản nhà ở là một lĩnh vực được phát triển để mọi người sinh sống. Nó bao gồm cả nhà xây mới và nhà bán lại. Loại phổ biến nhất là nhà cho một gia đình, nhưng nó cũng bao gồm nhà song lập, nhà giá trị cao, nhà nhiều thế hệ và nhà nghỉ dưỡng.

Theo định nghĩa của chính quyền địa phương, bất động sản nhà ở không được sử dụng cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp. Nó cũng hạn chế số lượng tòa nhà được phép vào một khu nhà và những loại dịch vụ đô thị nào có thể tiếp cận các tòa nhà đó.

- Bất động sản thương mại: Bất động sản thương mại (CRE) là bất động sản được sử dụng riêng cho các mục đích liên quan đến kinh doanh hoặc cung cấp không gian làm việc hơn là không gian sống. Thông thường, bất động sản thương mại được cho người thuê thuê để tiến hành các hoạt động tạo thu nhập. Loại bất động sản rộng lớn này có thể bao gồm mọi thứ, từ một mặt tiền cửa hàng đến một trung tâm mua sắm lớn.

Bất động sản thương mại bao gồm các trung tâm mua sắm và trung tâm thương mại, các tòa nhà y tế, tòa nhà giáo dục, khách sạn và văn phòng.

- Bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp là bất động sản được sử dụng để phát triển, sản xuất hoặc sản xuất hàng hóa và sản phẩm và bất động sản hậu cần hỗ trợ việc di chuyển và lưu trữ sản phẩm và hàng hóa. Bất động sản công nghiệp bao gồm các tòa nhà sản xuất và lưu trữ như nhà kho. Sở hữu công nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích công nghiệp.

- Bất động sản nhà ở cao cấp: Điều quan trọng là phải hiểu các tính năng đặc trưng cho bất động sản cao cấp trước khi đầu tư. Chỉ riêng thẻ giá cao sẽ không đưa sản phẩm vào danh mục này. “Nó phải là duy nhất và độc quyền theo một cách tốt, theo một cách mong muốn”.

Một ngôi nhà sang trọng là tất cả về sự hùng vĩ. Và sự lộng lẫy không nên chỉ giới hạn trong không gian sống của bạn mà nên thể hiện sự lộng lẫy ở địa phương nơi bạn tọa lạc.

Bất động sản hạng sang nên có bố cục dự án tốt, không gian xanh và thoáng hơn, ánh sáng và thông gió tự nhiên, cùng một loạt các tiện nghi phong cách sống. Do đó, các tính năng như hồ bơi, ban công với tầm nhìn bao quát, phòng trò chơi, phòng tập thể dục, không gian giải trí, v.v., hiện là một phần của ‘sản phẩm mong đợi’ được cung cấp người mua bởi các nhà phát triển có uy tín.

Dưới đây là những lý do tại sao nhà đầu tư có thể muốn xem xét đầu tư vào thị trường bất động sản thứ cấp khi nói đến bất động sản cho thuê dài hạn, truyền thống:

- Khả năng chi trả: Thị trường thứ cấp thường có giá cả phải chăng hơn thị trường sơ cấp. Do đó, các nhà đầu tư mới bắt đầu tìm cách giảm thiểu số vốn đầu tư ban đầu có thể được phục vụ tốt nhất khi tìm kiếm trên các thị trường này.

- Ít cạnh tranh: Vì thị trường bất động sản sơ cấp thường được coi là một sự đặt cược an toàn, nên phần lớn các cá nhân và tổ chức có túi tiền sâu tìm kiếm bất động sản đầu tư vào những lĩnh vực này. Điều này làm cho thị trường thứ cấp trở thành một lựa chọn khả thi hơn cho các nhà đầu tư bình thường chưa có kinh nghiệm đối mặt với các đối thủ cạnh tranh lớn.

- Lợi tức đầu tư tiềm năng cao hơn: Bất động sản đầu tư trên thị trường thứ cấp thường tạo ra dòng tiền mạnh hơn và tỷ lệ vốn hóa cao hơn khi cho thuê theo cách truyền thống so với bất động sản ở thị trường sơ cấp. Điều này là do bất động sản đầu tư trên thị trường thứ cấp không được định giá quá cao, giúp mang lại lợi nhuận cao.

Mặc dù các bất động sản đầu tư trên thị trường sơ cấp có khả năng thu được giá thuê cao hơn, nhưng sự cạnh tranh gay gắt từ các nhà đầu tư có giá trị ròng cao đã đẩy giá bất động sản lên đáng kể cũng như dẫn đến hệ số giá thuê cao và ROI thấp hơn.

Hơn nữa, giá thuê trung bình có xu hướng tăng nhanh hơn ở các thị trường thứ cấp do tiềm năng vẫn chưa được khai thác và lượng cư dân mới. Điều này có nghĩa là bất động sản đầu tư ở một vị trí như vậy sẽ tiếp tục mang lại lợi nhuận tiền mặt tốt và tỷ lệ vốn hóa tốt.

Tuy nhiên, bạn nên nhớ rằng trong khi các thị trường ngoại ô, thị trường nhỏ hơn có xu hướng cung cấp lợi tức đầu tư trung bình cao hơn, thì các khu vực lân cận khác nhau trong cùng một thị trường cũng như các bất động sản đầu tư khác nhau để bán mang lại tỷ lệ hoàn vốn rất khác nhau. Do đó, việc tiến hành phân tích vùng lân cận và phân tích bất động sản đầu tư là điều nên làm, thay vì mù quáng nhảy vào thị trường thứ cấp đầu tiên đi ngang qua con đường của bạn.

- Tỷ lệ gia tăng dân số cao: Thị trường thứ cấp có xu hướng tăng trưởng việc làm cao và chi phí sinh hoạt thấp hơn thị trường sơ cấp. Điều này dẫn đến tỷ lệ gia tăng dân số cao. Do đó, giá bất động sản có xu hướng tăng.

- Ít biến động trong thời kỳ suy thoái: Nhìn chung, thị trường thứ cấp ít biến động hơn trong thời kỳ suy thoái. Điều này khiến thị trường thứ cấp trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Trong suốt năm 2020, các thị trường sơ cấp chứng kiến ​​sự suy giảm nhanh chóng do đại dịch Coronavirus. Trong khi đó, các thị trường thứ cấp hầu hết đều tăng trưởng.

Khi COVID-19 lan rộng, nhiều công ty đã cho phép nhân viên của họ làm việc tại nhà. Ví dụ, một số công ty lớn như Facebook và Square đã cho phép hầu hết nhân viên của họ làm việc từ xa vô thời hạn. Vì vậy, có khả năng làm việc từ xa sẽ tiếp tục ngay cả trong môi trường sau COVID-19. Điều này có thể thúc đẩy sự tăng trưởng của các thị trường thứ cấp hơn nữa.

Do đại dịch COVID-19, người dân và các công ty hiện đang tìm kiếm thêm không gian có giá cả phải chăng hơn ở các thị trường thứ cấp. Các thành phố lớn dễ bị lây lan vi-rút hơn do mật độ dân cư đông đúc và thường xuyên sử dụng các phương tiện giao thông công cộng. Làm việc từ xa, đóng cửa nhiều tiện nghi đô thị, nhu cầu xa cách xã hội và những người tìm kiếm nhà ở ít tốn kém hơn, tất cả đã góp phần khiến sức hấp dẫn của thị trường sơ cấp sụt giảm đáng kể.

Hơn nữa, thị trường thứ cấp được chứng kiến ​​sự phục hồi nhanh hơn từ cú sốc ban đầu của đại dịch so với thị trường sơ cấp. Theo CBRE, thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ có tình hình hoạt động vững chắc vào năm 2021.